衰落的钟声！限售真的能够阻止下跌吗？
密金融官网：www.zmjinrong.com 公众号:tanko_zhou
版权：来源 综合 刘晓博 ID::liuxb929、周老板，通货朋仗 ID:zt734922044
“没有什么能够阻挡”——许巍
北京 “土地盛宴”，敲响了三四五线城市衰落的钟声！
北京将在2018年春节前搞一场“土地盛宴”，1月4日到2月6日，将有26宗土地出让，其中大部分为住宅用地，这意味着2018年前40天，北京就将获取700亿的卖地收入！
下面是2017年和2016年卖地收入前10名的城市排行：
（数据来源：易居研究院智库中心）
（数据来源：易居研究院智库中心）
可以看出，2016年北京在土地政策上有点惜售。结果从2016年到2017年3月，北京房价出现了两轮大幅上涨。尤其是2017年春节后的大涨，引起中央的重点关注，随后北京连续出台了重磅调控措施，并大幅增加了土地供应。到年底，又开始大幅增加租赁用地、共有产权用地的出让。
于是，2017年成为北京有史以来供应土地最多的一年，住宅用地供应达到了创纪录的721公顷，卖地收入达到了2800多亿元，几乎是第三名（上海）和第四名（南京）的总和。
2018年，北京继续“疯狂”。前40天，就将再次收获至少700亿的卖地收入，远远超过去年同期。
北京为什么“疯狂卖地”？是因为财政遇到了困难吗？
当然不是。北京是地方财政收入位居第二的城市，年地方财政预算内收入（不含卖地）在5000亿以上，几乎相当于4个广州或者1.6个深圳。北京不仅自己的钱足够花，还是中央财政的重要来源。
即便是2017年2800亿的卖地收入，占北京地方总财力的比重，也不过三分之一左右。
北京从2017年中开始发力大举卖地，一个重要的原因是：为了“补库存”，增加未来的供应，平抑房价。不仅普通商品住房的用地大幅增加，还大幅增加了租赁住房、共有产权住房的用地。
比如在“共有产权住房”上，北京2017年供应土地38宗，用地面积达到207公顷，对应着403万平方米的规划建筑面积。
这将给楼市带来什么影响？
1、给全国树立一个榜样，用“增加住宅用地”这种实质性的措施，来平抑房价，尤其是未来的房价。
2、全面落实中央的“住房制度改革”，真正实现住房供应的“三分法”，让保障房、共有产权住房和普通商品房都能提供足够的供应量，实现三大渠道一起扩大供应。
3、对于北京的做法，上海、杭州、武汉、成都、重庆等城市有追随的迹象，这些城市的供应量都非常大。这将让上述城市未来人口吸引力、人口容量大增。
4、扩大供应，可以有效缓解房价上涨压力。再加上“北三县”（廊坊的大厂、香河、三河）和“南三县”（雄安新区的雄县、容城、安新）的分流作用，以及北京严格控制人口增长，北京房价在未来两三年出现“跳涨”的可能性有所降低。
北京房价会因此出现“趋势性”的下降吗？这个恐怕也很难。北京目前汇聚的资源太多，我的判断是，北京未来有可能成为中国唯一的“超一流城市”，不仅深圳、香港、广州不是对手，上海也远远不是对手（北京汇聚的资金已经是上海的1.3倍）。北京不仅拥有实力强大的央企，还拥有中国一半的独角兽企业，北京是一个“金融中心”、“科技创新中心”通吃型的大城市。不增加土地供应，北京未来的房价将非常令人恐怖。即便是这样大量供地，也只能保持稳定而已。
上图：北京有多强？这个上市公司（含海外）市值排行，可见一斑。（转自：中国基金报）
5、唯一不能跟随北京的脚步，大量供应住宅用地的城市是深圳。深圳的总面积是1997平方公里，其中一半是山，是生态红线保护的区域；北京六环内的面积是2267平方公里，已经超过深圳全部面积。深圳未来只能通过地铁，把几百万深圳人送到东莞、惠州，甚至中山居住。这事实上已经成为深圳的基本政策，官方已经这样公开宣布过。
一方面想控制大城市的人口，另一方面又被迫不断增加大城市的住房承载力，这就是当前大城市管理中的矛盾。中国就这样，在犹犹豫豫当中，把城镇化搞成了“大城市化”、“大城市圈化”。
中心城市“近乎疯狂”的土地供应，已经敲响了多数三四五线城市衰落的钟声！
无法阻止的下跌
1）限售
前两天在新浪上发了条微博，大意是明年会有大量抛售。主要说的是三四线及部分二线。
原因很简单，透支了。实际购买力没有那么强，结果却买出了一个高房价，撑不住的。
明后年二三四线房价下跌是大概率事件。
房价大涨之后，很多地方政府出台了一个政策，限售。
不允许你卖，看你怎么跌。
限售地图
你们真的以为限售会阻止房价下跌吗？
2）交易费用
限售的本质就是提高了交易费用。
交易费用简单说，就是获取一个东西的难易程度。
举个例子，很多年前，正规的房产中介还没有出现的时候。怎么买房子？怎么卖房子？
小城市卖房故事
贴小广告是个好办法，邻里街坊小地方比较适用。
但是北京上海这种城市，靠小广告卖房买房基本上是不靠谱的。
于是乎，房产中介出现了。
房产中介的出现是结果，因为大城市，所以有房产中介。小地方的中介，不是说没有，而是很难成气候。
越是小地方，越不需要中介。
比如说，一个乡镇上就三个小区，都是过去的村子拆迁过来的，小区居民互相认识。
谁家买房谁家卖房，知根知底。
但是大城市不一样，屌丝来到北京，往往是举目无亲，攒够了钱想要买房的时候，只能去找房产中介。
房产中介降低了交易费用。
如果有一天政府宣布，要撤销房产中介这个行业。那么北京的买房卖房交易成本会大大增加。
3）“小产权房”
今年北京的房价从317往后，跌了大概10～15%
因为限购，所以交易成本增加，房价下跌；
因为限贷，所以交易成本增加，房价下跌；
但是在北京，有一类房子的价格没有下跌，反而涨了。那就是小产权房。
这种房子不受政府的限购限贷政策影响，能够体现真实的供需情况。
我们知道这种房子是不能贷款的，只能两人商量好，签一个合同，全款交易。
这种交易某种程度上是不受法律保护的，风险偏高。一旦卖房人翻脸不认账，后面就会很麻烦。
这种“麻烦”是对应一定的价格的，是交易费用的一部分。
比如说一套小产权房成交价是100万，那么一定会有20万的风险费用在里面。也就是说，如果风险比较低的话，那么这套房子起码可以卖120万。
全款＋风险
综合来看的话，小产权房的交易费用是比较高的。
交易费用高不代表无法交易。
在北京，“小产权房”的价格大致是同地段商品房价格的1/2，这个价格是真实的市场反应。
类似“小产权房”这种政府不承认的交易，它的本质是什么呢？是限售。
无法卖，就无法买。
4）真实的市场
货币如水，你设置一个障碍，它只是绕一下路而已。
限售真的能够阻止房价下跌吗？
可以，但那种属于表面文章。官方看上去房子没有交易，自然就不存在下跌。
这属于政治经济学的范畴。
但是实际上，我们前面讲得很清楚了，限售无非是增加了交易难度而已，想卖的人总能找到买家。
买卖之后的“合同价”，反应的是真实的市场。
不出意外，明年很多限售城市会有很多交易的房子都是几年后过户。
这两年小城市的房价实在是过分，回想2010年左右，北京的房子才多少钱。现在看看很多二线的房价，有点恍如隔世的感觉。
三四线很多地方的房价都涨到了1万＋
二线城市的吸引人才政策加上全国的去库存政策，导致了这一轮的房价大涨。但是，二线城市终归是二线，多数很难留住人。
三四线城市更是鸡肋。
简单说一下二三四线的操作，很多人根本赚不到钱。
小城市二手房市场不太吃香，多数人直接去售楼处了。
房价7K买入，第二天又开盘涨到7.2K，开心。
下个月，涨到8K。
又过了一个月，涨到了9K，哈哈哈开心死了。
好了，我们说现在房子可以卖掉了，再过俩月市场进入平稳期，开发商考虑房价下调了。
但是，房子卖得出么？
两年后交房，n年后下本。
真正赚钱的，是上一个上涨周期被套进来的那批人。（或者直接短入二手房的）
很明显，你被套住了。
算了不说了，说多了都是泪，说多了又要被本地人喷。
5）结语
中国的楼市周期性很明显，每当地方的库存过多之后，政府肯定要出手给地方去库存。
这时房价肯定会有一次上涨。
这种上涨的背后，是政府改变了人们的短期预期。
以为国家真的开始重视小城市，未来也会很美好。
但很快，大家又发现，小地方的生存处境一般，跟大城市比起来相差实在是太大，于是又纷纷跑回了大城市。毕竟，城市价值是很实在的东西。
小城市的楼市就会因此陷入低迷，想卖卖不掉。这种低迷期往往是两三年甚至三四年的时间。
随着城市化的不断深入，人口先进入大城市再由大城市向中型城市外溢的趋势不会变。
小城市特别是县城，成为中老年人的过渡，长远看没有任何希望。
各地楼市纷纷出台的限售政策，其实目的很明显，就是看到了房价上涨太多，担心有大跌的情况出现。但我们分析过了，真正的下跌是拦不住的，想要抛售房产的人会想办法把自己的房子卖出去，没有正常交易就走私下交易，无非是增加了一部分交易费用而已。
可楼市的淡季，谁愿意买房呢？
【版权声明：本平台致力于寻找金融行业至关重要的文章，以提高全民金融意识，促进金融交流，如涉及文章版权问题，请及时联系我们，我们会及时删除或附上稿费。联系方式：13751745460 微信号：zmjinrong】
@正版图书，低至六折！点击“阅读原文”，进入”密融书社“@